Betriebskosten: доверяй, но проверяй

Помимо платы за съём жилья, съёмщику обычно приходится дополнительно оплачивать ряд побочных эксплуатационных расходов (Betriebskosten, Nebenkosten).

Виды Betriebskosten

Отнюдь не все связанные с жильём текущие расходы квартиросдатчика (Vermieter) могут быть переложены на съёмщика (Mieter) как Betriebskosten, но лишь те, что перечислены в соответствующем предписании (Betriebskostenverordnung; а раньше — в Berechnungsverordnung). Прежнее и нынешнее предписания перечисляют 17 видов расходов: 1) налоги и сборы (обычно лишь налог на недвижимость — Grundsteuer), 2) водоснабжение (включая плату за аренду счётчиков воды, их поверку и съём данных), 3) отвод воды (канализация, отвод дождевой и талой воды) от дома и прилегающего участка, 4) отопление, 5) водогрей (горячая вода), 6) комбинированные устройства для позиций 4 и 5, 7) лифт, 8) вывоз мусора и уборка улиц (коммуны берут плату за уборку улиц с собственников соседней недвижимости) и двора, 9) уборка дома (например, подъезда), 10) уход за зелёными насаждениями, 11) освещение (в подъезде и во дворе), 12) услуги трубочиста (если не учтены в 4–6), 13) страховки здания (Gebäudeversicherung и Gebäudehaftpflichtversicherung, но не Vermieterhaftpflichtversicherung!), 14) часть расходов на хаусмайстера (Hausmeister — лицо, присматривающее за домом), связанная с остальными 16 позициями, 15) антенна, телевизионный кабель, 16) стиральные машины, предоставленные жильцам в совместное пользование, 17) прочие расходы.

Может показаться, что позиция 17 открывает дорогу произволу квартиросъёмщиков, но это не так. Во-первых, соответствующие статьи расходов должны иметь определённые признаки. Во-вторых, оплата Betriebskosten должна быть оговорена в договоре съёма жилья (Mietvertrag).

Признаки Betriebskosten

Betriebskosten — это РЕГУЛЯРНО ПОВТОРЯЕМЫЕ расходы, НЕ ЯВЛЯЮЩИЕСЯ РЕМОНТОМ. Поэтому, например, оплату регулярного вывоза мусора можно переложить на жильцов как Betriebskosten, а вывоз вынесенной во двор старой мебели — нельзя: это должен оплатить непосредственный виновник, а если неизвестен, то владелец участка за свой счёт. Федеральная судебная палата (BGH) уточнила понимание регулярной повторяемости для Betriebskosten (решение VIII ZR 221/08). Это — циклически повторяемые расходы, но вовсе не обязательно ежегодно повторяемые. Например, расходы на проведение техосмотра и обслуживания какого-либо оборудования, проводимые каждые 2–3–5 лет. Или расходы на обновление зелёных насаждений (Anpflanzung) во дворе, проводимые раз в несколько лет.

Расходы на регулярную проверку исправности (Wartung) лифта, счётчиков и прочего можно включить в Betriebskosten, а устранение выявленных неисправностей — нельзя, так как это — ремонт (Reparatur, Instandhaltung).

Кроме того, квартиросдатчик может требовать возмещение лишь расходов за те услуги, которые сам предоставил или оплатил. Например, кабельное телевидение может оплачиваться жильцом как напрямую (минуя квартиросдатчика — в рамках отдельного договора), так и через квартиросдатчика (как Betriebskosten в рамках Mietvertrag), либо смешанно (базовый пакет услуг — через квартиросдатчика, а дополнительные — напрямую).

Mietvertrag и Betriebskosten

Даже если какие-то расходы квартиросдатчика соответствуют признакам Betriebskosten, это ещё не повод требовать их возмещения от съёмщиков. Обязанность возместить Betriebskosten возникает лишь если это указано в Mietvertrag! Причём, если в договоре просто перечислены какие-то конкретные позиции, то никакие прочие Betriebskosten съёмщик оплачивать не обязан. Зато если есть паушальная ссылка на Betriebskostenverordnung (а в старых договорах — на Berechnungsverordnung), квартиросдатчик вправе требовать оплаты всех расходов, имеющих необходимые признаки, — даже ранее отсутствовавших. В таком случае можно оспорить разве что размер возмещения, но не принципиальную обязанность платить.

Во избежание недоразумений особо уточню насчёт ремонта. Два вида ремонта в квартире (мелкий и косметический — Kleinreparatur и Schönheitsreparatur), как и связанные с ними расходы, могут быть вменены в обязанность съёмщика в рамках Mietvertrag. Но даже в этом случае речь идёт не о Betriebskosten, а о проведении или оплате ремонта, и это — совсем другая тема.

Abrechnung

Точную сумму Betriebskosten невозможно предсказать заранее. Поэтому съёмщик обычно ежемесячно платит авансом. Размер авансовых платежей (Betriebskosten-Vorauszahlungen), как правило, основан на реальных затратах за предыдущий период. А затем проводится перерасчёт (Betriebskosten-Abrechnung), по итогам которого выясняется, что либо жилец должен доплатить разницу, либо квартиросдатчик должен вернуть излишек уплаченного авансом. Перерасчёт вовсе не обязательно проводится сразу по всем позициям одновременно. Например, перерасчёт отопления (с водогреем или без) часто проводится отдельно от прочих Betriebskosten и называется тогда Heizkosten-Abrechnung. Также и перерасчёт по другим видам Betriebskosten может, в принципе, проводиться в разное время и отдельно друг от друга.

Abrechnung может содержать дорогостоящие ошибки в ущерб съёмщику. Поэтому его необходимо проверять. Прежде всего, следует проверить, все ли указанные там расходы имеют необходимые признаки и оговорены в Mietvertrag (прямо или ссылкой на предписание). Также следует проверить, нет ли арифметических ошибок (в кавычках и без) в пользу квартиросдатчика. О других проверках речь пойдёт ниже.

Срок для обжалования ошибочного Abrechnung (Reklamationsfrist) — один год. Так что даже если вы проверили не сразу и уже доплатили требуемое, вы всё ещё можете в этот срок указать на ошибки и потребовать вернуть излишне уплаченное либо удержать спорную часть суммы из текущих платежей.

Abrechnungsfrist

Корректный перерасчёт должен быть проведен в течение года (Abrechnungsfrist) после окончания расчётного периода (Abrechnungszeitraum). Если срок превышен, съёмщик не обязан что-либо доплачивать! Зато Vermieter всегда обязан вернуть переплаченное. Если Abrechnung не произведен в срок, съёмщику надо настаивать на его проведении: есть шанс вернуть часть Vorauszahlungen.

Abrechnungszeitraum

Abrechnungszeitraum составляет 12 месяцев. Это может быть любой отрезок времени такой продолжительности — не обязательно именно календарный год с 1 января по 31 декабря. Например, перерасчёт за отопление квартиросдатчикам удобнее проводить за годичный период (Geschäftsjahr), целиком включающий отопительный сезон, а перерасчёт за водоснабжение и вывоз мусора — за календарный год.

Перелагаемые расходы распределяются между всеми квартирами (или домами), причём равномерно по расчётному периоду. Поэтому съёмщик не может отказаться, например, от уплаты за лифт, мотивируя отказ проживанием на первом этаже (Erdgeschoss). Если какие-то перелагаемые расходы (например, за отопление) пришлись на ту часть Abrechnungszeitraum, когда не действовал Mietvertrag, это тоже не повод отказаться от уплаты пропорциональной части таких расходов.

Зато съёмщик может проверить, что все расходы из перерасчёта пришлись именно на Abrechnungszeitraum. Ведь прежние расходы должны были войти в предыдущий перерасчёт! Исключения допускаются лишь для оплаты счетов сторонних поставщиков услуг, полученных квартиросдатчиком уже после предыдущего Abrechnung.

Также надо проверить, полностью ли учтены авансовые платежи, совершённые в течение Abrechnungszeitraum.

Belegeeinsicht

Указанные в Abrechnung сведения вовсе не обязательно полны и соответствуют действительности. Поэтому съёмщик имеет право потребовать ознакомления с соответствующей документацией (Belegeeinsicht fordern) в бюро квартиросдатчика или его представителя. В число таких документов (Abrechnungsunterlagen) входят не только счета и платёжки, но также, например, договор с хаусмайстером (именно он должен помочь установить перелагаемую часть затрат на хаусмайстера). Кроме того, съёмщик имеет право (BGH, решение VIII ZR 189/17) ознакомиться с задокументированными показаниями счётчиков (вода, отопление) соседей, так как это необходимо для проверки соответствующих позиций в Abrechnung.

Об особенностях проверки перерасчёта отдельных видов Betriebskosten — в следующей статье.