Возвращение залога за жилье

Переезд – это всегда большие проблемы, и не случайно в русском языке есть поговорка, что два переезда равны одному пожару. Если же вы живете в съемном жилье, то наряду с другими задачами вам придется решать еще одну: как быстро и в полной мере получить назад внесенный вами при заселении залог (Mietkaution).

Кому нужен Mietkaution?

Если вы заключаете договор о найме жилого помещения, то это не означает автоматически, что вы должны вносить залог (Mietkaution). Требовать с вас залог – это не обязанность, а лишь право владельца жилья. Точно так же и не определен размер залога, установлена лишь верхняя планка, выше которой владелец жилья не имеет право требовать: три месячные платы за жилье без суммы дополнительных услуг – Nebenkostenvorauszahlung.
Исключение может быть только в случае, если квартиросъемщик – инвалид и планирует переделать жилье под собственные потребности (к примеру, установить пандусы, смонтировать лифт). В этом случае владелец жилья из расчета необходимых затрат по приведению жилья в первоначальный вид может для подстраховки увеличить размер залога.
Главная цель залога – обезопасить владельца жилья на случай недобросовестного исполнения квартиросъемщиком своих обязанностей по ремонту и сохранности жилья.

Выезд без ремонта

Одно из модных веяний при заключении договора о найме жилья – это исключение требований о том, что квартиросъемщик обязан при выезде отремонтировать жилье. Казалось бы, такой порядок выгоден всем: новый владелец может уже сам клеить или красить обои по своему вкусу, делать перестановки.
Однако на практике именно такие договоры чаще всего становятся причиной споров.
Дело в том, что требование не проводить ремонт по окончанию действия договора не отменяет требование проводить текущий ремонт в предписанные сроки. Кроме того, нужно быть внимательным к оговоркам вроде «в общем», «при необходимости», «обычно» («im Allgemeinen», «bei Bedarf», «in der Regel») – подобные оговорки дают простор для выставления требований.

Залог с процентами

Прежде, чем вселиться в жилое помещение, нужно внимательно прочитать договор. Если там стоит требование о залоге (Kaution), то должны оговариваться и размер этого залога, и сроки выплаты. Владелец жилья вправе требовать в качестве залога квартирную плату за три месяца (без учета дополнительных услуг).
Сумма залога обычно аккумулируется на отдельном счету на срочном вкладе с возможностью закрытия счета через три месяца после объявления. Могут быть и другие формы сбережения: акции, сохранные письма и пр. За пользование деньгами банк начисляет проценты, и по расторжению договора квартиросъемщик должен получать свой залог вместе с «набежавшими процентами». Иногда по заявлению владельцев жилья банки полностью перенимают всю работу с залогом: принимают от квартиросъемщика необходимую сумму, в том числе в рассрочку в течение трех месяцев, рассчитываются с ним после расторжения договора о найме жилья.

Сроки выплаты залога

После того, как квартиросъемщик сдал жилое помещение, ему должен быть в кратчайшие сроки (максимальный срок 6 месяцев) возвращен внесенный им залог. До этого владелец квартиры должен убедиться в том, что квартиросъемщик не нанес ущерб жилому помещению. Ущерб и соответствующие денежные претензии должны быть отражены в акте приема-передачи жилья.
Другой вопрос, вызывающий немало споров, – это стоимость дополнительных расходов, в первую очередь за отопление и горячую воду. О том, как рассчитываются эти расходы при расторжении договора, мы уже подробно писали в «Рейнском времени» («Nebenkosten, или Время сверять счета»).

Смена владельца жилья

Квартиросъемщик может не беспокоиться, если во время его проживания в съемной квартире или доме сменится владелец жилья: внесенный им залог будет обязан выплатить новый владелец жилья. Это происходит и в том случае, если старый владелец жилья не передал ему сумму залога.
Если новый владелец жилья обанкротился, то деньги квартиросъемщику будет обязан возвратить прежний хозяин жилья.

Несколько решений из судебной практики.

То, что написано пером…

При передаче жилья квартирантом хозяину квартиры последний должен сразу же заявить о допущенных недостатках и отметить их в протоколе. Если хозяин не заметил ту или иную поломку, порчу имущества и другое, то он уже не имеет права высчитывать эту стоимость из залога (Участковый суд Пфорцхайма, приговор от 26.07.2004 - 6 C 105/04).

Отверстия в ванной комнате

Квартиросъемщик имеет право в ванной комнате сверлить керамические плитки для того, чтобы закрепить банные принадлежности. Отверстия в плитке не могут быть основанием для того, чтобы удерживать деньги с квартиросъемщика, даже если было просверлено 32 дырки под дюбели (Земельный суд Гамбурга, приговор от 17.05.2001 - 307 S 50/01).

Возврат залога из-за метража

Если вы обнаружили, что площадь арендованнной вами квартиры отличается от указанной в договоре более чем на 10 процентов, то вы можете потребовать возврата залога. Это считается грубым нарушением правил (Федеральный суд, приговор от 20.07.2005 - VIII ZR 347/04).

Залог имеет только одно предназначение

Арендодатель не имеет права забирать ваш залог по другим причинам, не связанным с арендой жилья. Все сторонние требования решаются в установленном законом порядке, а сам залог на жилье служит лишь гарантией в случае нанесения ущерба, неисполнения предписанного договором ремонта и ряда других причин, предусмотренных договором о найме жилого помещения (Федеральный суд, решение от 11.07.2012 - VIII ZR 36/12).

Доплата за услуги

Если, по расчетам арендодателя, квартиросъемщик будет обязан доплатить за использованную электроэнергию или горячую воду, то он может оставить часть суммы залога. После перерасчета дополнительных услуг излишне взятая сумма должна быть возвращена квартиросъемщику (Федеральный суд, решение от 18.01.2006 - VIII ZR 71/05).

Доказательства платежа

При возникновении споров с возвратом залога квартиросъемщик обязан доказать, что он платил залог. Это подтвердил участковый суд Гамбурга-Бармбека (приговор от 25.07.2005 - 812 C 322/03). Доказательством этого могут служить квитанции о приеме денег или копии платежного поручения, выписки из счетов.