Верхняя палата немецкого парламента (Бундесрат) одобрила в начале февраля Закон об изменениях в области съемного жилья (Mietrechtsänderungsgesetz). Эта реформа жилищного права усиливает позиции квартиросдатчиков, облегчая энергосберегающую модернизацию жилья и упрощая выселение недобросовестных съемщиков.
1. Энергосберегающая модернизация
Каплей дегтя в бочке меда для владельцев жилья стало право федеральных земель ограничивать рост квартплаты в городах и районах с нехваткой съемного жилья. Кроме того, реформа защитила добросовестных многолетних съемщиков от «мюнхенской модели» выселения.
Модернизация, ремонт и жилец
Новый закон вводит понятие «энергосберегающей» модернизации (буквально – «энергетической модернизации» – energetische Modernisierung) и ограничивает права квартиросъемщиков в связи с нею. Но сначала напомню об «обычной» модернизации и правах жильца при ее проведении.
Как известно, со временем все постепенно ветшает и приходит в негодность. Исправление появившихся дефектов и приведение жилья в исходное состояние – это не модернизация, а ремонт. Обязанность проводить и оплачивать ремонт лежит, в принципе, на владельце жилья и – за некоторыми исключениями (косметический и «мелкий» ремонт) – не может быть переложена на съемщика: ни в плане организации и проведения, ни в плане оплаты. Однако съемщик обязан терпеть ремонт, необходимый для поддержания жилья в порядке – сказано в Гражданском законоуложении (BGB § 554 Abs. 1). Необходимость в неотложном ремонте может возникнуть внезапно (например, из-за прорыва трубы) и в общем случае не предусмотрены длительные сроки предупреждения жильцов о неотложном ремонте. К росту квартплаты ремонт не ведет.
Иначе обстоит дело с модернизацией, то есть с работами по улучшению качества жилья сверх исходного (пусть и обновленного) состояния, увеличению жилплощади, или по экономии воды и тепла. Например, замена старой или дефектной оконной рамы на такую же новую – это ремонт. А замена на заметно улучшенный вариант – уже модернизация (в сочетании с ремонтом). При этом цена модернизации определяется здесь как превышение общей стоимости над ценой обычного ремонта.
Поскольку следствием модернизации станет улучшение жилья (иногда мнимое), закон позволяет задним числом переложить цену модернизации на съемщиков – в форме повышения квартплаты (Mieterhöhung, BGB § 559). С другой стороны, модернизация – в отличие от ремонта – всегда планируется заблаговременно и далеко не всегда действительно необходима. Поэтому квартиросдатчик обязан (BGB § 554 Abs. 3) заблаговременно известить жильца о работах по модернизации и ожидаемом повышении квартплаты, чтобы съемщик мог воспользоваться правом бессрочного расторжения (außerordentliche Kündigung) договора найма. А не желающий съезжать съемщик вправе вообще не согласиться с модернизацией, чрезмерно ущемляющей его интересы (BGB § 554 Abs. 2 Satz 2)!
Ущемлением может быть, в частности, предстоящее повышение годовой квартплаты (BGB § 554 Abs. 2 Satz 3) – в размере до 11% от цены модернизации. Съемщик не может, однако, ссылаться на повышение платы как на «ущемление» (BGB § 554 Abs. 2 Satz 4), если модернизация ограничивается приведением жилья в состояние, считающееся «общепринятым» (allgemein üblich).
Кроме того, если снимаемое жилье имеет существенные недостатки или не имеет обещанных свойств, жилец вправе – вплоть до устранения недостатков – платить не полную квартплату, а соразмерно сниженную (Mietminderung, BGB § 536). Недостатками, часто ведущими к временному снижению квартплаты съемщиками, являются необычно сильные шум, пыль, грязь и прочие неудобства (неработающий лифт, перебои с водоснабжением и так далее) из-за проводимых поблизости строительно-ремонтных работ. В том числе – из-за работ в связи с модернизацией!
Энергосберегающая модернизация
Введенное реформой понятие энергосберегающей модернизации – это модернизация объекта недвижимости, результатом которой станет экономия энергии. Это понятие придумано, чтобы сделать такую модернизацию более привлекательной для владельцев съемного жилья. А привлекательности добились, ущемив права жильцов в пользу владельца-модернизатора.
Ухудшить правовое положение съемщиков собирались с трех сторон. Во-первых, законопроект первоначально разрешал более высокий процент повышения платы после модернизации (не 11% от ее цены, а больше)! К счастью, эта норма через парламент не прошла: максимальная величина повышения осталась неизменной – все те же 11%.
Причем закон различает энергосберегающие меры, улучшающие качество самого снимаемого жилья (например, улучшение теплоизоляции стен и окон, использование солнечной энергии для нагрева горячей воды, используемой жильцом), и аналогичные меры, не влияющие на качество жилья.
В первом случае возможно одностороннее повышение квартплаты квартиросдатчиком, во втором – исключено! Например, установка солнечной батареи на крыше дома – это энергосберегающая модернизация. Но если ток от этой батареи поступает не в распоряжение жильца (бесплатно или по особо низкой цене), а просто продается энергетической компанией, то наличие батареи не повышает качество снимаемого жилья. Соответственно, квартиросдатчик не имеет права дополнительно повысить квартплату из-за расходов на установку солнечной батареи!
Во-вторых, жильцов лишили права односторонне снижать квартплату в первые три месяца проведения энергосберегающей модернизации. Снизить квартплату (зато на все 100%) можно только в случае, если снимаемым жильем вообще невозможно пользоваться! А если в течение трех месяцев было «всего лишь» шумно, грязно, холодно и неудобно, то никакой компенсации жильцу не положено! Не положено даже если модернизация ничем не улучшит качество снятого жилья (смотри выше пример с солнечной батареей). Право на Mietminderung сохранилось у съемщика лишь при обычной модернизации, а при «энергосберегающей» – начиная с четвертого месяца работ.
В-третьих, урезаны возможности съемщика помешать модернизации или оттянуть ее начало. Для этого снижены формальные требования к доказательству необходимости энергосберегающей модернизации. В спорных случаях владельцу жилья часто приходилось доказывать эту необходимость в суде с помощью весьма недешевой экспертизы. По новым правилам ему будет достаточно сослаться на общепринятые паушальные оценки энергетической эффективности того или иного типа стен, окон и так далее до и после модернизации.
Съемщик ранее мог также помешать модернизации (или задержать ее начало), сославшись на то, что планируемое повышение квартплаты будет для него непосильно (unzumutbare wirtschaftliche Härte). Суд начинал разбираться на тему «посильно или непосильно», а время шло и работы так и не начинались.
По новым правилам подобный аргумент не может более помешать началу работ по модернизации. Посильность повышенной квартплаты для жильца будет рассмотрена судом лишь по завершении работ и может привести к отмене повышения для возражавшего малоимущего съемщика, но не для всех остальных жильцов. Или не привести ни к чему, кроме судебных издержек...
Продолжение следует
Об остальных изменениях в связи с жилищной реформой я расскажу в следующей статье.
