2. Выселение, контрактинг и рост квартплаты
Верхняя палата немецкого парламента (Бундесрат) одобрила в начале февраля Закон об изменениях в области съемного жилья (Mietrechtsänderungsgesetz). В предыдущей статье я рассказал об энергосберегающей модернизации жилья и ущемлении прав жильцов в связи с этим новым понятием.
Осталось рассказать о других изменениях жилищного законодательства: о регулировании перевода на контрактинг, об упрощении выселения недобросовестных съемщиков и пресечении выселения добросовестных, а также – о праве федеральных земель ограничивать рост квартплаты в городах и районах с нехваткой съемного жилья.
Контрактинг
Новые правила впервые в явном виде регулируют перевод отопления и горячего водоснабжения съемного жилья с прямого обеспечения владельцем на обеспечение сторонней фирмой – контрактором (система в целом называется «контрактинг» – Contracting). Контрактинг выгоден квартиросдатчику организационно (не надо более заботиться об отоплении и водогрее) и финансово (плата контрактору может быть целиком переложена на жильцов, тогда как при самостоятельной эксплуатации котлов расходы на ремонт нельзя было переложить).
По последней причине Contracting обычно невыгоден жильцам, и попытки перевести уже имеющихся съемщиков на Contracting нередко заканчивались в суде победой жильцов: даже если теплоснабжение обеспечивал контрактор, жильцы продолжали платить только за расход топлива, но не за ремонтные работы и не за услуги и прибыль контрактора. (Новых жильцов намного проще принудить к контрактингу: эта услуга просто включена в накладные расходы в предлагаемом к подписанию договоре найма, а если договор не устраивает, то скатертью дорога!)
По новым правилам перевод «старых» жильцов на Contracting возможен лишь если он не сопровождается повышением платы за теплоснабжение (kostenneutral für Mieter). О планируемом переводе квартиросдатчик обязан заблаговременно известить съемщиков, чтобы у тех было время проверить законность перевода. Как правило, перевод на Contracting должен быть связан с установкой нового (энергосберегающего!) оборудования либо с подключением к сети внешнего теплоснабжения. Перевод без замены оборудования или изменения способа теплоснабжения возможен лишь если при этом улучшится качество обслуживания оборудования.
Повышение квартплаты
Без связи с модернизацией жилья может быть повышена квартплата для «старых» съемщиков – до обычного для данной местности уровня (BGB § 558 Abs. 1), но не более чем на 20% в течение последних трех лет (Kappungsgrenze, BGB § 558 Abs. 3). Реформа дополнила текст BGB § 558 Abs. 3 фразой о том, что федеральные земли имеют право ограничить максимальный рост квартплаты – 15% вместо 20% – в районах с особо напряженной ситуацией на рынке съемного жилья.
Как известно, ориентиром для «обычного для данной местности уровня квартплаты» в смысле BGB § 558 является официальное «зеркало квартплат» (Mietspiegel) – там, где оно существует. Реформа меняет правила составления подобных «зеркал»: теперь жильё в них должно быть более подробно рассортировано по степени энергосбережения.
Выселение неплательщиков
Реформа облегчит выселение недобросовестных жильцов, включая так называемых «жилищных кочевников» (Mietnomaden) и обычных неплательщиков.
Слушания по делам о выселении будут назначаться судами в первую очередь. (Остальные судебные процессы из-за этого затянутся, но авторов закона это не интересует.) Сроки для подготовки сторон максимально сокращены, процедура рассмотрения – максимально ускорена.
Любимым трюком «кочевников» является необоснованное одностороннее снижение квартплаты (часто – на все 100%) из-за мнимых недостатков жилья. Пока суд да дело, убытки квартиросдатчика продолжают расти из месяца в месяц. Чтобы избежать этого в будущем, реформа предоставила суду право потребовать уплаты жильцом всей (или спорной части) квартплаты на особый счет – в том числе даже на месяцы вперед!
После рассмотрения дела по существу эти деньги – в зависимости от решения суда – либо вернут жильцу, либо переведут квартиросдатчику. Ну а если жилец не выполнит распоряжение суда о внесении денег (Sicherungsanordnung), квартиросдатчик получит право потребовать от суда немедленно выдать ордер на выселение!
Само выселение (Räumung) теперь – по всей стране – будет проходить по так называемому «берлинскому образцу» (Berliner Räumung). Это значит, что судебный исполнитель обеспечивает выселение прежних жильцов, но не заморачивается освобождением квартиры от их имущества, его перевозкой и хранением. Соответственно, процедура выселения становится намного быстрее и несравненно дешевле. За сохранность оставшегося в квартире имущества квартиросдатчик отвечает лишь если причиной пропажи или порчи стали преступная халатность или умысел.
«Пересдача» жилья (часто – мнимая) – еще один любимый трюк из арсенала «кочевников». Дело в том, что в ордере на выселение (Räumungstitel) указаны конкретные жильцы. Если дверь судебному исполнителю откроет третье лицо, якобы снявшее квартиру (или ее часть) у прежних жильцов (подсъемщик – Untermieter), исполнитель не имеет права выселить этого человека. Нужен новый Räumungstitel – с новым именем. Реформа облегчит и ускорит процедуру получения такого нового ордера.
Невыселение добросовестных
Реформа покончила с так называемой «мюнхенской моделью» (Münchener Modell), нацеленной на законное выселение добросовестных съемщиков. В испытывающих нехватку жилья районах (в том же Мюнхене) владельцу жилья выгодно избавиться от прежних жильцов (им-то квартплату не повысишь более чем на 20% за три года) и поселить новых (а здесь нет никаких ограничений на величину квартплаты!). Или поселиться самому и не платить сумасшедших квартплат. Тут-то и пригождалась Münchener Modell. Чтобы понять ее смысл, придется начать издалека...
Чуть ли не единственным законным способом избавиться от добросовестного квартиросъемщика против его воли является одностороннее расторжение договора найма владельцем жилья со ссылкой на собственную потребность (Eigenbedarfskündigung, BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2). Мол, сам буду там жить, или поселю членов своей семьи. Пока жилье принадлежит юридическому лицу, права которого не приравнены к правам физических лиц, Eigenbedarfskündigung невозможно в принципе: юрлицо (какое-нибудь общество с ограниченной или неограниченной ответственностью) не имеет родственников и не нуждается в жилье само.
Иногда сдаваемое жилье преобразуется в жилищный кооператив (Eigentümergemeinschaft) и квартиры распродаются по одной. Собственниками квартир обычно становятся физические лица (причем разные!) и угроза Eigenbedarfskündigung резко возрастает. Ведь жить в «своей» квартире проще и дешевле, чем сдавать ее, снимая, в свою очередь, чужую. Чтобы защитить жильцов после образования Eigentümergemeinschaft, закон предусматривает трехлетний срок защиты от Eigenbedarfskündigung, считая с момента изменения формы собственности (BGB § 577a Abs. 1). Местные власти могут продлить мораторий на срок до 10 лет (BGB § 577a Abs. 2).
Münchener Modell позволяет обойти BGB § 577a. Вместо того чтобы сразу образовывать Eigentümergemeinschaft, недвижимость покупает общество, имеющее права физического лица (Personengesellschaft), например, «общество гражданского права» (Gesellschaft bürgerliches Rechts, сокращенно – GbR). Под этим заковыристым названием скрывается неформальное (или почти неформальное) объединение людей, преследующее какую-то общую цель (здесь – покупку и использование жилья).
Раз это не Eigentümergemeinschaft, то § 577a попросту не работает. А раз общество имеет права физического лица, то оно имеет право и на Eigenbedarfskündigung! Вот новые владельцы и говорят прежним жильцам: выметайтесь, мы сами в ваших квартирах жить будем! Чуть позже можно (при желании) создать Eigentümergemeinschaft (чтобы не отвечать всем имуществом за возможные проступки партнеров). А через годик – сдать вымороченное жилье и начать все сначала...
Вот этот юридический трюк с Personengesellschaft в роли коллективного владельца с правами физлица и выселением добросовестных съемщиков назывался «мюнхенской моделью». По форме все законно, а по существу – настоящее издевательство! Хорошо, что эту лазейку прикрыли наконец...
