Проверка Betriebskosten-Abrechnung

В предыдущей статье речь шла об эксплуатационных расходах (Betriebskosten, Nebenkosten), их ежегодном перерасчёте (Betriebskosten-Abrechnung), необходимости проверки последнего съёмщиком жилья и общих моментах при проверке. В этой статье речь пойдёт о некоторых специфических деталях при проверке.

Авансовые платежи

Как я уже писал, Betriebskosten сперва оплачиваются авансом (Vorauszahlungen). Проверяя перерасчёт, следует, помимо прочего, проверить, корректно ли учтена сумма Vorauszahlungen за расчётный период? Ошибки особенно часты в год вселения или выезда.

Gartenpflege

Уход за зелёными насаждениями (Gartenpflege) цикличен и относится к Betriebskosten. Но есть важное исключение. Стрижка газонов, регулярная (но не обязательно ежегодная) высадка новых растений, обрезание отдельных веток деревьев (Baumschnitt) — это Betriebskosten. Зато расходы в связи с устранением целых деревьев (Bäume fällen) — это уже не Betriebskosten, так как нет признака цикличности.

Отопление и водогрей

Расходы на отопление (Heizung) и водогрей (Warmwasseraufbereitung) распределяют в соответствии с показаниями счётчиков и жилплощадью. При этом от 50% до 70% суммы расходов распределяются пропорционально показаниям счётчиков, а оставшиеся 50%–30% — пропорционально площади жилья (Wohnfläche). Это правило содержит специальное предписание (Heizkostenverordnung). Если правило нарушено и все расходы на отопление и/или водогрей распределены пропорционально площади, съёмщик вправе сократить свою долю расходов на 15% (Kürzungsrecht).

Kürzungsrecht есть лишь у съёмщика жилья (Mieter), но не у собственника (Eigentümer)!

Жилплощадь

Пропорционально жилплощади распределяют не только часть расходов на отопление, но и многие иные расходы. Важно проверять не только сумму распределяемых таким способом расходов (а не возросла ли она, а если выросла, то почему?), свою жилплощадь (не завышена ли?) и арифметические расчёты, но и стоящую в знаменателе общую площадь всех квартир (Gesamtfläche). Если последняя уменьшилась по сравнению с прошлым годом — это верный признак, что квартиросдатчик (Vermieter) пытается переложить на жильцов расходы, пришедшиеся на пустующие квартиры. Это незаконно!

Техосмотр и ремонт

Спорным часто является разграничение между техосмотром (Prüf- und Wartungsarbeiten) и ремонтом (Reparatur, Instandhaltung), проводимыми в рамках одного и того же договора. Оплата техосмотра относится к Betriebskosten, а ремонта — нет.

Порой здесь может помочь Belegeeinsicht — право жильца ознакомиться с соответствующей документацией в бюро квартиросдатчика или его представителя. Например, расходы на запчасти (Ersatzteile) однозначно связаны с ремонтом и не могут быть переложены на съёмщика как Betriebskosten!

Но исключение ремонта возможно лишь если соответствующее оборудование принадлежит (хотя бы частично) собственнику жилья. Например, если котёл отопления установлен в самом здании, то скорее всего он принадлежит собственникам здания, и оплата его ремонта не может быть переложена на съёмщиков. Зато если снабжение теплом производится сторонней фирмой издали (Fernwärme), то расходы на эту услугу могут быть полностью переложены на жильцов, хотя в цене услуги скрыты и ремонт, и даже прибыль сторонней фирмы.

Чрезмерные расходы

Квартиросдатчик должен хозяйствовать экономно (wirtschaftlich). Если это требование не выполнено, съёмщик вправе не оплачивать чрезмерную часть расходов. Например, крупная фирма-квартиросдатчик в моём городе в своё время перевела множество домов с местного отопления на Fernwärme. Переход на Fernwärme привёл к резкому скачку расходов на отопление, то есть не был обоснован экономически или связан с особо суровой зимой. Ссылаясь на этот факт и опираясь на поддержку местного союза квартиросъёмщиков (Mieterverein), съёмщики через суд добились снижения своих расходов на отопление до более-менее прежнего уровня.

Hausmeister

Хаусмайстер (Hausmeister) — это лицо, присматривающее за домом в рамках договора оказания услуг (Dienstleistungsvertrag) или как наёмный работник собственников (или владельцев) жилья. Независимо от типа договора (услуги или найм), на съёмщиков могут быть переложены лишь те расходы на хаусмайстера, которые относятся к Betriebskosten (например, Prüf- und Wartungsarbeiten, Gartenpflege и далее по списку из предыдущей статьи). Зато многие другие услуги хаусмайстера (например, ремонт, посещение квартир, ведение документации) к Betriebskosten не относятся. Vermieter обязан разграничить одни работы от других и доказать, что соответствующая часть расходов на хаусмайстера и впрямь относится к Betriebskosten.

Если Dienstleistungsvertrag об услугах хаусмайстера не разграничивает одни расходы от других, то вообще никакие расходы на хаусмайстера нельзя включить в Betriebskosten. По крайней мере, так в своё время решил суд Мюнстера (AG Münster, решение 61 C 2796/17).

Съёмщики и собственники

Обе статьи (эта и предыдущая) посвящены оплате Betriebskosten съёмщиками жилья. Собственники жилья (включая жильцов, проживающих в собственной квартире, входящей в товарищество сособственников — Eigentümergemeinschaft), как правило, обязаны оплачивать все связанные с жильём расходы — независимо от того, относятся ли те к Betriebskosten.